상속받은 아파트, 6개월 안에 팔면 세금이 이렇게 달라집니다 (2026년 기준)
2026년 11월 현재 세법 기준 · 강병주 세무사(세무법인 진명)
상속받은 아파트를 돌아가신 날부터 6개월 안에 팔면, 그 매매가격이 상속세를 매기는 기준 가격이 됩니다. 같은 가격이 양도소득세의 취득가액이 되므로 양도세는 거의 나오지 않습니다. 대신 상속세가 늘어날 수 있어서, 두 세금을 함께 계산해 보고 정해야 합니다.
상속받은 아파트 가격은 어떻게 정하나요?
상속세는 상속재산을 '시가'로 평가해 매깁니다. 여기서 시가는 돌아가신 날(상속개시일) 앞뒤 6개월 안에 그 재산이 실제로 거래되거나 감정·수용·경매된 가격입니다. 이 기간에 해당 아파트 자체의 거래가 없으면 같은 단지의 비슷한 아파트 거래가격을 씁니다.
| 상황 | 상속세 평가 가격 |
|---|---|
| 6개월 안에 상속받은 아파트를 팔았다 | 그 매매가격 |
| 6개월 안에 감정평가를 받았다 | 감정가액(원칙은 감정기관 두 곳의 평균, 기준시가 10억원 이하는 한 곳도 가능) |
| 위 둘 다 없다 | 같은 단지 비슷한 아파트의 거래가격 등 |
| 비교할 거래가 전혀 없다 | 공시가격(기준시가) |
6개월 안에 팔면 양도세는 왜 거의 없나요?
상속받은 재산을 팔 때 양도세의 취득가액은 상속세를 계산할 때 평가한 가액입니다. 세무서가 상속세를 결정하면서 가액을 고쳤다면 그 고친 가액이 취득가액이 됩니다.
6개월 안에 팔면 판 가격이 곧 평가액이고, 평가액이 곧 취득가액입니다. 사고판 가격이 같으니 양도차익이 거의 0이고, 중개수수료 같은 필요경비까지 빼면 양도세가 나오지 않는 경우가 대부분입니다.
- 예시: 시세 12억원인 아파트를 상속받고 4개월 뒤 12억원에 팔았다면, 상속세 평가액 12억원, 양도세 취득가액 12억원, 양도차익 0원입니다.
그러면 무조건 6개월 안에 파는 게 유리한가요?
아닙니다. 판 가격이 다른 기준(비슷한 아파트 거래가격 등)보다 높으면 상속세 평가액도 같이 올라갑니다. 상속세율은 과세표준에 따라 10%에서 50%까지라서, 늘어나는 상속세가 줄어드는 양도세보다 클 수 있습니다.
- 평가액을 올려도 상속세가 생기지 않는 경우: 상속공제 범위 안이라 상속세 부담이 없다면, 6개월 안에 팔거나 감정평가를 받아 평가액(=나중 취득가액)을 높여 두는 쪽이 양도세에 유리합니다.
- 상속세가 나오는 경우: 상속세가 늘어나는 금액과 양도세가 줄어드는 금액을 나란히 놓고 비교해야 합니다.
- 계속 보유할 생각인 경우: 지금 평가액이 나중에 팔 때의 취득가액이 됩니다. 상속세만 보고 평가액을 낮게 잡는 것이 무조건 이득은 아닙니다.
6개월은 언제부터 언제까지 세나요?
- 기준은 돌아가신 날 앞뒤 6개월입니다.
- 매매는 잔금일이 아니라 매매계약일로 판단합니다. 계약을 6개월 안에 했다면 잔금이 그 뒤여도 이 기간 안의 매매입니다.
- 6개월이 지났다고 끝은 아닙니다. 상속세 신고기한부터 9개월(세무서의 결정기한)까지 이뤄진 거래도, 가격 변동의 특별한 사정이 없으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다. 이 심의는 세무서가 신청할 수도 있습니다.
자주 하는 실수
- 잔금일로 기간을 계산하는 것: 기준은 계약일입니다.
- 공시가격으로 신고한 뒤 곧바로 높은 가격에 파는 것: 매매가격으로 다시 평가되어 상속세를 더 내야 할 수 있습니다.
- 분할 등기 전에 매수인과 계약하는 것: 여러 명이 상속받았다면 누가 얼마를 갖는지 먼저 정리해야 매도 절차와 세금 계산이 꼬이지 않습니다.
한눈에 정리
| 구분 | 6개월 안에 판다 | 계속 보유한다 |
|---|---|---|
| 상속세 평가액 | 판 가격 | 비슷한 아파트 거래가격·감정가 등 |
| 양도세 | 대부분 없음 | 나중에 팔 때 (판 가격 − 상속 평가액)에 과세 |
| 따져 볼 것 | 상속세가 늘어나는 금액 | 나중 양도차익의 크기 |
상속세 신고기한은 따로 정리해 두었습니다. 상속세 신고기한, 돌아가신 달 말일부터 6개월을 함께 보시면 일정 잡기가 쉽습니다.
근거
- 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙), 같은 법 시행령 제49조(시가로 보는 매매·감정 가액, 평가기간, 매매계약일 기준), 제78조(결정기한) — 국가법령정보센터
- 소득세법 시행령 제163조 제9항(상속받은 자산의 취득가액) — 국가법령정보센터
이 글은 작성 시점의 세법을 기준으로 한 일반적인 설명입니다. 실제 세액은 재산 구성과 가족 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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